在严重分化的中国楼市下,众多小房企提前纷纷转型,甚至转行求生;而巨头房企一边冲击上千亿规模,一边加速多元化布局,探索新战场谋求可持续发展。面对这样的发展局面,百亿级的中型房企未来将如何抉择?又该何去何从?带着这个疑问,笔者采访了安徽京基置业有限公司总经理王所贤。通过王所贤先生的精彩对话与观点碰撞,让我们看到一家中型房企激情满怀,全力以赴、谋定而后动冲击千亿的奋斗者样本。

　　看好行业发展   新时代实现弯道超车

　　作为公司的掌舵人,安徽京基置业有限公司总经理王所贤对于房地产行业有着非常深厚的感情。

　　在他看来,房地产,是中国经济体不可或缺的一个重要行业,它本身的行业国家贡献,包括带动的50多个上下游产业,这是一个巨量的、不可忽视的价值和能量。

　　多年来,王所贤一直深耕房地产行业,成为行业公认的专家型企业家。先后担任中国房地产业协会理事会员、中国房地产业营销协会专家委员,更以突出的专业能力被中国建设教育协会房地产专业委员会评为第六届专家委员。近年来,还曾在中国房地产杂志、中国房地产金融杂志担任编委,负责编审的稿件近百篇。

　　集专业与智慧与一身的王所贤曾在2021全国大学生房地产策划大赛担任评委,以卓越的专业贡献和突出的行业地位先后荣获2017中国房地产年度卓越策划个人奖、2019中国房地产营销贡献人物、2020中国房地产业发展创新人物等奖项,每一个奖项都是对他的高度认可,每一个奖项都在督促他继续前行。

　　采访中,王所贤告诉笔者,无论史上最严调控,还是白银时代与否,房地产行业,不会因为政策性、市场性因素一下就凭空暗淡、变小了。因此,“哪怕是未来10年、20年,中国房地产依旧是一个10万亿量级的超级行业,未来房地产每年销售额会在10万亿箱体上下波动,比如在好的年份可能会到15万亿箱顶,到差的年份可能会到9万亿、10万亿箱底。”

　　首先,未来中国城市群的人口吸附能力依旧强劲,特别是一线城市的人口涌入依然强劲。而大城市人口限制性政策,不是阻碍,而只是延缓扩展的速度。比如美国最发达的东、西海岸区域集中了美国40%多的人口,而东京大都市圈也占据了日本大概60%的人口,而对比正在崛起的中国,目前北上广深以及各自城市群人口聚集度还相对不足,未来人口聚集趋势依然不减。

　　第二,对于已经在一、二线城市有房一族,他们对房地产依旧有巨大的更新、改善需求,老房换新房、郊区房换市区房,小房换大房……特别是他们“老化的、过时的”第一代住宅、第二代住宅已经严重不适应当前社会审美和生活品质标准。同时,对于中西部区域楼市,由于自身城市发展升级以及东部区域产业继续深度转移到中西部,也会支撑中西部一些重点城市的发展和楼市的发展。

　　第三,第二波人口红利会在未来10年、20年涌现。第二波人口红利,一是如今二胎政策的颁布对当下年轻夫妇的二胎刺激,二是70年代中期人口,他们的二胎或者多胎也开始同步出生。

　　改善需求   是地产下半场的新蓝海

　　聊起自己与房地产的结缘,王所贤说自己是从房地产的边缘逐渐的靠近了这个行业的核心。尽管原本从事的并不是房地产行业,但王所贤自工作以来就一直对房地产行业比较关注与了解,经过了艰辛的历练与勤奋的求学,做好了为房地产奋斗的准备。“机会是留给有准备的人的”,2006年,已经做好坚实准备的王所贤成立了安徽京基置业有限公司。

　　多年来,王所贤带领他的团队坚持秉承“用心做事,诚信为人”、“果敢进取,永怀梦想”的企业精神,形成了地产开发业务核心竞争优势。目前,京基置业已形成华南、华东、华北、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局,精耕全国41座城市。

　　和王所贤做人做事的基本理念相同,京基置业的企业文化便是“诚信”:“房地产行业的发展是需要很多社会资源的,我们能够坚持下来就是凭诚信,以诚待人。”对于合作的施工单位,京基置业强调的就是使用真材实料:“是什么,说什么,各方面的工作做到哪步说到哪步。”

　　说起这一切,王所贤是那么的从容淡定,对自己的人生充满感恩。聆听他的感悟,那份沉淀在岁月当中的记忆被缓缓拾起,那颗无论遇到任何困难都从不放弃的心,这份“正能量”已经传递给了每一个人。

　　多年来,京基置业坚持以“引领人本生活”为产品核心理念,努力回应人居本源需求,为产品赋予浓厚人文风格,打造功能丰富、设计创新的人性功能,并构建居住圈层沟通平台,营造和谐顺畅的人情社区。

　　历经多年的探索和实践,京基置业规模发展迅速,企业实力持续增强,是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。截至目前,拥有多家控股子公司,净资产达近千亿元。展望未来,京基置业将稳步推进一体两翼战略,秉承国际化视野和标准,以价值创造为目的,开拓创新,持续发展,努力实现“做中国最有价值的国际化企业”的宏伟愿景。

　　在王所贤看来,一个大时代背景是,商品繁荣、各行业产能过剩很大程度上解决了商品有和无的问题,而紧接着商业进入一个好和坏,也就是消费升级的新阶段。与之伴随的是中国人均GDP从8800美金提升到15000美金,财富在不断积累,物质水平在提高,可以预见的是,未来中国人消费升级的欲望会迅速膨胀,这种强烈的改善、升级、追求更美好生活的欲望和追求,一定会对原来的居住水平和品质产生不满。

　　在王所贤所关注的房地产领域,今天中国人居消费升级的刚需欲望,甚至会超过中长期的人口红利和经济增长对房地产的利好效应,这个趋势可能会至少持续8到10年,而京基置业要提前抓住这波人居消费升级的风口。

　　抓住机遇   成为行业发展的领军者

　　王所贤告诉笔者,当今世界,唯一不变的就是变化。因此,房地产行业同样面临着行业之变。简单来讲,普遍性机遇将不复存在,只有结构性机会,地产稳中有涨,但却非整个市场一片飘红!未来不同的房企,不同的城市,不同的区域,不同的细分市场,会表现出巨大的分化。

　　王所贤也强调,谈楼市平均数、谈全国市场已经没有意义,房地产开始不像过去普涨,而是更鲜明的结构性机会。未来只有少数房企胜出,只有少数城市地产繁荣。

　　这就好比全球一些发达国家城市,不均衡,集群效应是典型,比如东京大区域土地面积只占了日本17%,但东京区域的人口却占了日本的50%、60%。

　　王所贤强调,所谓政府调控,其实即不愿意让房地产持续的猛涨,也不愿意看到房价跳水式下降,而稳健、可持续的增长,而不是大起大落,才是中央政策市所赋予房地产的期望。

　　今天大家都感觉限价等调控政策,不是一个市场化手段,是典型行政手段,但这非一个负面的政策,相反,如果没有这个强势政策及时出来,今天房价可能已经疯掉了,这个行业就会出大问题。在这其中,政府都是在用未来的钱去做当下的投资和运营。用未来的钱,通过政府的持续发债、城市的超前投资和基础设施建设,而依赖的则是中国经济6.7%GDP增长,依赖较多的外汇储备。但是中长期看,经济不可能永远6.7%的高增长下去,当它向下走,增速降低后如何去弥补之前的债务,这就需要关键行业的经济增长具有中长期的持续性。

　　所以从这个角度看,既不会让地产过度扩张,也不能真心下狠心打压。再考虑到众多地方政府的土地财政压力目前依旧没有有效解决,而中央考虑更多的民生、和谐、更关注长期、持续发展,因此调控的松与紧,其实也是中央政府与地方政府的博弈。

　　在王所贤看来,如今在中央政府这种强势管控的模式下,短期内想要扳回楼市松绑的局面可能性不大;而今天中国实体经济正在复苏,可能对土地财政的依赖度没有过去那么强烈,因此王所贤判断当下的调控综合手段中,有一些手段将会继续保持。比如限价可能会持续下去,政府会给出合理的指导价,超过这个指导价就不允许涨价了。有的调控手段也会撤销,如限签,即给你批准了价格却不让你签约备案,这个政策是短期使用,中长期用一定会直接影响到开发商的现金流危机和民生居住的满足。

　　未来之路   降预期换心态强能力

　　随着采访时间的拉长,王所贤对记者更加坦诚相见,他说,其实,不得不承认的是,当今楼市的格局已变,作为房地产开发商也需要及时调整预期和心态。

　　首先,不要对拿地后再有那么好的预期。周边面包3万平米,地价拍出2.5万平米,就不能再赌未来更高预期了。

　　过去胆大的碰到好行情,反而是好事,今天胆大、赌性大的,却会被行业无情的淘汰。

　　其次,利润率不要那么高的期望。做得好的5%、8%净利率就不错了。做得差一些可能就平了,再差一点就亏了。这利润真的很低吗?王所贤反问,政府调控,不会对一个行业的利润率负责,比如你当年大赚钱、高利润率的时候,也没给政府分过一分钱,那么现在不好做,亏钱了你跟政府说要给行业留利润,那对不起,做生意就是有赚有亏。

　　继续换个思路看利润,过去黄金时代做地产,50%的净利润比比皆是,但如今洗牌转型白银时代有5%、6%就不错了,这从行业周期来说,利润回归社会平均利润,也算合理。只不过这一步来得太快,很多开发商还不能适应。但换行业横向看,其实,又会有欣慰之处。

　　比如以今天的房地产与手机、家电、钟表等行业来比,管理与运营更精细化的手机、家电、钟表等行业做出来平均净利润率才2%、3%,房地产行业,本身管理和运营粗放,却反而有5%、6%的净利率,其实,比较而言,已经不错了!

　　其三,如何在低利润率背景下创新突围?答案可能是能力为王。王所贤强调,首先拿地把控是关键,拿地要把地价压下来,压到一个可以做的阶段,起码不亏。其次,是专业为王,房企要通过良好的运作降低成本,提升周转效率,增加产品溢价,最终使得盈利能力能够相对同行更优。

　　值得补充的是,低利润率,其实也未必是坏事。某种程度上,低利润率,促进和加速了整个行业专业化能力的提速,能力强的房企反而能活得更好;同时,低利润率、高风险也开始加剧行业洗牌和行业集中度的迅速提升。

　　在王所贤看来,未来房地产的格局会逐渐形成上帝的归上帝,凯撒的归凯撒的格局。即基层民生的问题由政府来解决,而市场溢价,高品质,改善,奢侈的人居,更多交给市场来解决。

　　长期以来,京基置业一直致力于建造一个美丽的家,营造一种幸福生活,建造一个便利社区,树立一个行业标杆,用行动来践行社会责任,用行动升级人民群众的品质生活。

　　面对当前房地产市场激烈的竞争,王所贤坦言,“想要脱颖而出,关键还是要能否为客户提供更好的生活方式。”他告诉记者,京基置业将循着“企业、政府、客户、合作共赢”的思路,让京基置业的品牌在安徽乃至全国落地生根!