李莉，鸿坤财富高级副总裁、资产管理事业部负责人

　　一直以来，房地产都在中国经济发展中占据着极为重要的地位。近年来，随着长效发展机制逐步确立，房地产业将如何演变及发展，新形势下地产企业将如何破局，吸引着各界人士的瞩目。

　　地产企业的多元化发展策略

　　房地产业作为国家基础建设的核心，通过上下游产业增加社会财富，成为推动经济发展的全民产业，也是国民经济的支柱产业。从过去20年的宏观数据来看，房地产开发投资占GDP的比重呈不断上升趋势，从2000年5%左右的个位数增长至2014年的近15%，近几年占比虽有所下降但也仍稳定在双位数的水平。据国家统计局公布的数据显示，2019年全国房地产开发投资132194亿元，占固定资产投资的比重约为24%，房地产开发投资占GDP比重是13.34%。足见其在我国经济发展中的中坚作用，地产作为拉动我国经济增长的行业属性仍在。

　　房地产长效发展机制逐步确立使“稳预期、控风险”成为房地产行业管理坚持的政策基调。从升温到遇冷，在社会大众眼里房地产业已进入了“寒冬期”。实际上，与其说“寒冬”，倒不如说房地产业迎来了转型变革的关键时期。

　　面对不断演化的行业形势与日益收紧的各项调控政策，鸿坤集团积极寻求转型，通过多元化的发展模式紧抓时代潮流，逐渐从主营单一业务模式发展成为一家拥有鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅和鸿坤地产四大业务板块的复合型集团，业务范围涵盖金融投资、地产开发、产业、商业、健康医疗、体育、文化艺术、旅游等领域，各业务板块间协同效应初现。

　　第一，深耕地产领域。 鸿坤于2017年正式提出了全国化布局的“都市圈”+“生态圈”的“双圈战略”。都市圈指向区域选择，鸿坤持续深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及武汉和海南城市群;生态圈指向业务选择，基于资本、产业、文旅和地产四大业务板块，通过产业协同、生态整合为都市圈赋能，发挥“1+1>2”的作用，打造鸿坤的核心竞争力。

　　第二，前瞻性的特色产业布局。 鸿坤产业在北京、上海、深圳等重点城市已布局16个园区，面积300万方，总规模300亿元，入驻企业近500家。作为承接鸿坤集团“创新型城市运营商”定位中驱动城市活力的重要一环，鸿坤产业积极利用自身产业资源优势，通过对产业园项目的改造升级、产业资源导入，协助区域政府实现从二产到三产的产业新旧动能转化，发挥鸿坤集团在推动区域产业经济发展和提升城市价值的创新力作用。

　　同时，鸿坤产业积极与其他三大业务板块协同，从业务拓展、产业开发、产业运营、园区服务和产业投资等各个业务方面与其他板块互相借力，通过发挥协同优势和协同价值实现更快更好的发展。

　　第三， 运营 管理能力。 鸿坤集团通过资本、产业、文旅及地产等多元化业务板块的发展，整合资源优势及运营管理能力，深度挖掘地产大产业链重要环节的价值，包括专业投资、开发、优质IP资源运用、运营管理、资产管理等多环节和角色，实现与地产业务协同的基础上，也将进一步创造多元化的收入增长点。同时，鸿坤提出“轻重并举”的发展战略，以轻资产思维构建商业模式，做到轻重并举、持有与销售并举，从资产持有转型资产管理。而鸿坤资本作为非常重要的纽带，结合集团背景，擅于做不动产价值的挖掘和创造，拥有对募、投、管、退全链条资产管理的核心优势。

　　第四，协同打造生态圈。 鸿坤集团坚持以资产运营、资源整合的模式，融入创新元素和理念做城市运营。多元化业务板块在独立运营、专业发展的基础上实现产业协同、生态成长，推动城市功能升级和生活方式升级，实现“让人们住得开心，让城市充满活力”的企业使命。

　　当前，在宏观经济下行的大背景下，过去推进城镇化率的红利已经被众多房企所瓜分，传统的单一住宅开发模式所带来的利润增长点进一步受限，追求“高杠杆，高周转”的市场模式已经不适用于现状。特别是在目前房产政策和监管政策的双调控下，房地产企业面临业务多元化转型的挑战与机遇，挖掘新的机会，把握新形势下的投资红利。

　　房地产业的金融化趋势

　　土地具有天然的金融属性，使得房地产成为产融结合走得最近的非金融行业。金融与地产二者相互促进，使地产周期和金融周期高度同质化，房地产行业和金融行业的联系越来越紧密。其中最为突出的就是在地产的“黄金十年”，房地产信托、房地产基金资管规模也同步快速增长。截至2019年底，投向房地产领域的信托资金总额高达2.7万亿人民币，地产基金资金规模也接近1.7万亿人民币。

　　随着地产行业从增量时代进入存量时代，房地产行业的发展模式也发生了巨大的变化。过去简单地依靠“买地、盖房子”就能赚钱的时代一去不复返，当前发展“轻重并举”，注重投融一体化，深度挖掘产业链资源及服务并行的优势整合成为不少开发商的业务发展重点。而相应的，房地产企业的发展越来越注重金融化运作。未来房地产金融的发展重心在于“把低活的不动产变成高活的金融品”，从相对单一以产销、债权投资为主的模式向股权投资、标准化等金融纵深化模式转型，谋求更为多元化的发展。

　　其一，地产金融的发展方向是从传统的债权融资逐渐向股权投资发展。 在“房住不炒”的政策要求下，以及随着整体行业去杠杆，监管统一规范化地产非标融资的大背景下，近几年金融机构的地产债权融资业务逐渐收紧，包括房地产信托的规模增长也大幅趋缓。从2019年的23号文到2020年的《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》，政策监管趋势是压降地产非标债权投资，鼓励股权投资、以及标准化等业务方向。信托公司将直面业务结构调整的压力和利润空间缩小的冲击，信托公司谋求业务转型成为必然。

　　数据来源：中国信托业协会

　　2019年4季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.7万亿，与2018年末基本基本持平，占比15.07%，较2018年小幅上升0.89个百分点。在房地产行业政策的导向下，房地产信托模式也在逐渐转型。其中以江苏信托为例，据统计截止2019年末全年实现总营收32.33亿元，同比增长36.36%;净利润24.4亿元，较2018年度增长24.05%。数据显示，其中股权权益类投资贡献了17.76亿元，而在2018年度时这一数字仅为9.45亿元。

　　从数据分析不难看出，传统的债权融资业务方式除了被政策收紧以外，也无法满足金融机构自身的长远发展。面对监管政策和业务渠道拓展的多重挑战下，信托公司从地产非标债权投资转型股权投资，并加大对于ABS、类REITS等证券化业务的布局，发挥信托机构自身主动管理能力才是房地产信托业发展的核心动能。

　　因此无论从政策导向，还是从地产金融的发展来看，资管机构回归业务本源，股权投资将成为主流、并购改造基金的前景会更加广阔、证券化将加速发展;投资业态趋于多元化、产业化，管理人自主化主动管理;地产行业政策和市场的改变正促使资管机构在业务模式上进行转型创新，并适应房企多样化的融资需求。

　　其二，地产行业的发展发生演变，从增量时代转入存量时代，从相对单一的地产开发为主发展为多元化资产领域的生态化布局。具体而言， 房地产企业正面临着从“拿地卖房”模式，向“出售与持有运营并举”的转型，房地产不断尝试与金融、养老、产业地产、教育、旅游、医疗、物流等领域产生融合。新经济形势下的多元化资产业态，也催生出了地产金融业发展的多元化需求。例如产业地产，其发展脉络与国家扶持、发展产业的战略紧密结合，运作前期周期较长、投入较大，也是更能突出地产运营管理能力的资产类别。后期建好成熟运营之后会获得长期稳定的收入，这类资产会更适合通过资产证券化的方式进行运作。

　　国外的资产证券化发展较为成熟。全球REITs市值在2002-2019年间从2312亿美元增长至2.09万亿美元，CAGR达13.8%。而在发源地美国市场，REITs市值在1971-2019年间亦从15亿美元增长至1.33万亿美元。

　　就国内资产证券化的发展而言，随着国家出台一系列相关政策的出台，包括逐渐推行尝试公募REITS等，金融机构对于地产资产证券化也有更多的关注和转向，产业园、养老地产、长租公寓、IDC等深度结合社会经济发展趋势、并能够创造稳定现金流的优质资产将会更多运用资产证券化的方式。国内已经围绕产业、物流等不动产资产不断推出了资产证券化的成功实践。

　　总的来讲，随着房地产行业的金融属性和资产管理属性的逐步释放，当房子从简单产销转向更为看中客户群体定位需求的差异化、向资产质量及运营服务要效益，并扩大内涵及外延为更综合的不动产资产业态，从散户单一炒房模式转向整户专业投资多业态资产的模式，就需要大批有专业管理能力、能把小钱汇成大钱，通过灵活多样的方式投资房地产并产生增值和收益的渠道，也就是财富管理，与资产管理深度合作、双轮驱动。

　　股权投资 ， 布局地产+PE投资生态圈

　　从发达国家经验来看，低利率宏观环境+增量向存量经济转型的时期，也是资产管理公司转型发展的好时机。

　　中国人民大学副校长吴晓求在中国资产管理业务监管研究报告发布会上提出，资产管理和财富管理有相当大的重叠，中国的经济发展到今天，人均GDP已经是超过1万美元，在这样一个国家，同时又有14亿人口的国家，加上我们的贫富差距还是相对比较大，高净值客户的规模也在越来越多。

　　当前人均GDP发展水平、产业结构、产业新旧更替的特征，以及中国城镇化率水平、人口年龄结构、劳动力结构，类似美国的70-80年代，而美国的大部分资管公司均诞生在这个年代。

　　宏观经济稳增长带来的财富积累，人口老龄化促进向金融资产转移;房地产投资热潮过去，地产后时代的投资对于资产配置有很大的需求。房地产向头部集中的转折时期，行业整体毛利下降的时期，是诞生专业化运营机构的好时机。

　　鸿坤资本正是抓住了这个好时机，在鸿坤集团四大业务板块协同的基础上，围绕自身的核心优势(地产背景)进行股权投资，坚持以大居住为赛道，“地产+”的投资理念，以生活为生态圈的布局投资，通过产融结合的投资运营，提升新经济增长的核心动力。

　　在当下存量时代，传统空间场景逐渐被一些居住领域的运营商所替代，品牌+优质商品、服务、体验+社群才能更好的适应这个新时代的发展。鸿坤资本以“地产产业链”和“泛社区服务”为突围策略，布局“大居住”股权投资生态圈。在地产产业链方面，依托诸多的产业资源，布局产业升级中的新流量，新服务，新金融和新技术等投资热点;同时，以鸿坤线下社区流量入口为切入点，抓住消费升级中的契机，打造泛社区服务的投资生态。

　　整体上，鸿坤资本通过系统布局地产的存量资产运营类项目(长租公寓运营商、商业地产运营商、场景数据化运营商等)、配套服务(装配式建筑、装配式装修、智能家居等)、智慧建筑(施工机器人、BIM、5G应用等)，为集团的轻重并举，轻资产运营，提供产业资源和配套服务。

　　持续深耕资产端优势，锻造离资产端最近的财富管理公司

　　自2017年成立以来，鸿坤财富始终致力于打造一个“离资产端最近的财富管理平台”，依托股东在地产、金融、产业、文旅等领域积累的深厚优势，在持续发挥资产端优势的前提下，不断完善风控体系，努力为国内高净值群体提供更加专业全面的服务。

　　第一，持续获取优质“地产+”资产。

　　在资产层面，鸿坤财富依托鸿坤集团的资源优势，有机会获取多类别的优质“地产+”资产。

　　其一，地产资产。鸿坤财富的客户能近距离接触国内外住宅、商业综合体、产业园等多种类型的资产端，并且可以深入了解资产逻辑，成为有别于其他三方财富管理机构的独特优势。

　　其二，“地产+”资产。借助鸿坤在“地产+”PE模式上的深耕，资产端的已投资领域和项目可进一步挖掘成为鸿坤财富的深入合作方，包括医养、休闲娱乐、教育、物业服务、商业等多个方面。同时，基于专业的投研能力及集团成熟完备的风控体系，鸿坤财富也在持续拓展、筛选更多具有市场竞争力的优质资产及知名机构合作方，不断丰富产品服务线。

　　第二，多种投资方式，深耕资产端优势。

　　其一，深度了解客户需求，布局房产投资。尽管目前市场上有多种投资地产的方式，但买房还是民生的基本需求，同时，一些优质的中小企业客户也有产业园入驻、链接产业资源的需求。，鸿坤财富根据个人、企业等客户的不同投资需求为客户，可协同地产、产业版块为客户提供房产投资的增值服务。客户可实地考察鸿坤旗下优质房产、产业园区，且可以实时了解开发进度，在项目获取、资金撬动方面，有效发挥资源结合的优势，形成品牌的互动和协同效应，可以为客户提供置业、投资、生活等全方位的服务。

　　其二，专业资产管理，打造多元化地产金融产品线。通过专业的资产管理能力，针对不同的地产资产业态推出相应的产品线，为高净值客户提供多元化的产品。同时，通过有效对接银行、信托、券商、基金等来发展机构业务，通过匹配需求、高端定制等方式，充分发挥三方财富管理公司在C端的服务优势。

　　其三，深度把握时代进步红利，布局CVC股权投资。鸿坤资本围绕地产+PE的生态化布局，为财富端高净值客户提供了深度参与泛地产投资、大居住产业生态链的投资机会。同时，通过引入专注医疗健康产业投资的上海创瑞投资管理有限公司作为股东之一，鸿坤财富也为投资人提供更多参与医疗大健康等产业发展的机遇，享受新时代发展带来的额外红利。

　　在资产端优势基因的基础上，结合市场化战略，鸿坤财富目前已形成固定收益类产品、私募股权基金、海外美元基金、海外置业、家族办公室咨询服务等重点领域的资产配置条线，力争为客户提供最优质的一站式资产管理与财富管理服务。

　　总体而言，结合地产行业的发展趋势，以及鸿坤集团在不同发展阶段的战略布局，鸿坤资本与地产、产业、文旅等板块有效协同，推动产融轮动的深度结合。相应的，地产集团进军财富管理行业，既顺应了房地产行业的发展趋势，也极大促进了产融结合，从而为财富管理提供了优质的、多元的资产选择。而鸿坤财富也将继续深耕产融结合的资源与优势，持续锻造离资产端最近的财富管理公司。(作者：李莉，鸿坤财富高级副总裁、资产管理事业部负责人)